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[易居研究院]2020年一季度50城住宅综合收益率研究报告

2020-04-28 16:47:08

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  • 城市:全国
  • 发布时间:2020-04-28
  • 报告类型:市场报告
  • 发布机构:易居研究院

一季度50城住宅综合收益率小幅下降至2.6%,二三线城市仍有下降空间

如何期货配资  上海易居房地产研究院04月27日发布《2020年一季度50城住宅综合收益率研究报告》。该报告显示:

如何期货配资  50城住宅综合收益率小幅下降,降温趋势未变。当前在“稳”的市场背景下,房价涨幅波动减小,租金收益对住宅的综合持有收益率产生了更大的影响。随着经济衰退的影响逐渐显现,未来几个季度房价仍有进一步下跌的空间,使得综合收益率继续下降。

  一线城市住宅综合收益率持续上升,二三线城市仍有下降空间。一线城市综合收益率已经连续3个季度上升,主要由于调整时间较长,有企稳回升需求;相比之下,二线城市有所回升但未改下降趋势,三线城市则仍有较大下降空间。

如何期货配资  易居研究院研究员王若辰表示:平均来看,持有住宅投资的综合收益率合理水平为每年8%左右,其中房价涨幅在5%左右,租金收益率在3%左右。目前住宅的综合收益率较低,是因为市场处于降温期,未来一两个季度还有下降的空间,但当市场复苏时会回到合理水平附近。

  报告主要有以下几部分组成:

如何期货配资  住宅综合收益,是指持有住宅一年的房价上涨收益与租金收益的总和。住宅综合收益率计算方法为:(过去一年房价的上涨收益+过去一年的租金收益)/一年前的房价,同时设定持有住宅一年的租金收益在一年前开始持有时就已经确定,因此综合收益率的计算公式又可以简化为:一年前的租金收益率+房价同比涨幅。如:2020年一季度住宅综合收益率=2019年一季度末租金收益率+2020年一季度房价同比涨幅。

  一、50城住宅综合收益率概况

  2020年一季度, 50个典型城市综合收益率(即从2019二季度开始持有住宅至2020年一季度的收益率)为2.6%。环比下降0.7个百分点,说明从2019年二季度开始持有住宅一年的收益率低于2019年一季度开始持有住宅一年的收益率。

如何期货配资  展望未来,从租金收益率来看,2019年二季度50城租金收益率环比有所下降,将降低2020年二季度综合收益率。从未来房价涨幅来看,当前全国房地产市场仍处于降温阶段,预计2020年二季度同比涨幅将继续收窄。综合来看,预计2020年二季度50城住宅综合收益率将继续降低。

  二、三类城市住宅综合收益率比较

  1、一线城市

  2020年一季度,一线城市综合收益率为8.4%,环比增长1.5个百分点,已连续3个季度增长。

  展望未来,2019年二季度末,一线城市租金收益率略有下降,因此将降低2020年二季度住宅综合收益率。一线城市房价已有较长时间的调整,有一定的企稳回升的需求,目前一线城市房价涨幅如预期有所扩大,主要是深圳涨幅较明显,但二季度深圳或将出台相应政策控制房价。因此,2020年二季度一线城市住宅综合收益率将继续保持当前水平或略有提升。

  2、二线城市

  2020年一季度,二线城市综合收益率为2%,环比下降1.7个百分点,继续快速下降中。

如何期货配资  展望未来,2019年二季度,二线城市租金收益率保持平稳;房价方面,目前二线城市房价整体仍处于调整阶段,随着房地产市场的进一步降温,预计2020年二季度二线城市住宅综合收益率将继续下降。

  3、三线城市

如何期货配资  2020年一季度,三线城市综合收益率为2.3%,高于二线城市但低于一线城市,环比增长0.9个百分点,为2018年一季度以来首次回升。

  展望未来,2019年二季度,三线城市租金收益率环比继续下降,将降低2020年二季度住宅综合收益率。三线城市房价处于房价调整的初期,预计未来几个季度仍将继续调整,综合收益率将继续降低。

  三、50城住宅综合收益率排名

如何期货配资  住宅综合收益率排名前5的城市分别为西宁(20.5%)、唐山(19.3%)、深圳(14.6%)、银川(13.1%)和洛阳(11.8%),全部为二三线城市。综合收益率为负的城市有烟台(-16.7%)、济南(-14.4%)、青岛(-13.8%)、福州(-9.6%)和赣州(-9.5%)等共15城,这意味着,如果2019年一季度末在这些城市购买住宅并持有至2020年一季度,将发生亏损。

如何期货配资  一季度,50城中仅19个城市综合收益率环比差值为正,占比不到4成,相比2019年四季度城市数量减少16城;环比差值为负的城市为31城,占比超过6成。数据表明2020年一季度大部分城市住宅综合收益率相比2019年四季度降低。

如何期货配资  2016年二季度至2020年一季度,住宅累计综合收益率最高的前5个城市分别为西安(136.4%)、唐山(132.3%)、大理(121.6%)、无锡(120.3%)和海口(119.9%);最低的5个城市分别为锦州(24.3%)、上海(37.0%)、温州(40.2%)、桂林(42.2%)和乌鲁木齐(45.6%)。

  四、50城综合收益率趋势

  2020年初,新冠肺炎疫情的爆发对房地产市场造成了较大影响,部分城市出台了延缓交纳土地出让金、延缓开工等支持政策。3月,调控政策仍然以稳为主,多地优化人才落户、人才购房等政策,此外,广州、济南、海宁、宝鸡、青岛等城市涉及放松调控的政策均被撤回,表明“房住不炒”的定位没有改变。4月17日,中央政治局会议重申了“房住不炒”的定位。

如何期货配资  按照市场规律,预计未来几个月房价同比涨幅仍有下行空间,同时,2020年二季度租金收益降低,因此预计2020年二季度综合收益率仍有下降空间。

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